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物件取得

市場分析・立地選定

物件探しと科学的な分析が成功率を高める鍵となります。

まず、出店地域を決定します。決定基準は、自分が住んでいる地域という人もいますが、この場合、お客様となるマーケットが回遊しているかどうかが判断の基準になります。
人が歩いていない立地にお店を構えたら、開店してもなかなかお客様が来てくれないという現象が生じるだけでなく、場合によっては閉店に追い込まれるケースも少なくないので、充分調査して、コンセプトにあった出店場所を探しましょう。

では、人の集まる場所とはどこか、繁華街、駅前、オフィス街、学術都市(大学などの学校が集積している街)、大型ショッピングセンターや映画館などの大型商業施設あるいは、その周辺、交通量の多い幹線道路(国道、県道、市道、バイパス)などのロードサイド立地があります。出店場所を特定したらその地域の不動産会社(または不動産のホームページ)に出向き物件取得の予算を告げて情報を開示してもらいます。また、すぐに良い物件がない場合は、物件探しを依頼し、良い物件が見つかれば連絡をもらうようにします。

良い物件を探すには

良い物件は、なかなか出てきません。まず、自分の足で物件を探す。いろいろな物件に当るでしょう。そして、比較してみてください。
物件に対する評価力が次第に身についてくるはずです。そうしているうちに、不動産業者からの情報が引き出しやすくなってくるはずです。
これが実は一番良質な物件を取得する方法です。良質な物件は、不動産会社に一般開示する前の裏情報が獲得できることです。
良い物件は当然ながら、申込を先着順で行い、土地オーナーと面談を行って、契約という運びになります。だから、毎日でも不動産会社に通い、良い物件がないかを聞くことで、できるだけ早く良質な情報をキャッチすることができるのです。

市場調査

町の流れを見る(人の動き、車の動き)

まず、昼夜間別に歩行者の量がどのくらいあるのか、また、歩いている人はどのような人(学生、就業者、主婦、ファミリーなど)か、車だと曜日・時間別の交通量と車種(できればマイカーや営業車が多いほど良い)を調べ、お客様になる層を決定します。
さらにその歩行者の目的(行き先)や車の目的(行き先)を知る事も良い(人の目的は役所、図書館、百貨店、スーパー/車の目的はレジャー施設、ショッピングセンター、行楽地など)。

競合店を調べる

どのようなお店があるのか、客層は、価格帯は、入っている時間帯と入っていない時間帯は、どのようなメニューを出しているのか(敵を知り競合店との差別化戦略をたてる)。
この調査は、自店の営業時間の設定や、メニュー価格の設定などに役立ちます。

商圏調査、人口調査、駅乗降客数、車保有台数、学校の生徒総数等

多少費用がかかりますが、これという物件は専門家に調査してもらい、より確実なデータから戦略を練ることも必要です。

内見

不動産会社の紹介物件、あるいは、自分で見つけた物件は、まず、その物件を見る事から始まります。不動産会社に内見をお願いします。  
歩行者がお客様になる建物を見るポイントはお客様になった気持ちで物件を見る事です。

  1. 入口が入りやすいか。
  2. シャッターはあるか(防犯上の問題。ある方が安心)。
  3. 看板をつける場所は目立つ場所につけられるか
  4. 空中階の場合、階段は単独階段かどうか
  5. テナントビルの場合、テナント数とエレベーターの容量のバランス
  6. 室内の梁の確認(店内中央に梁がある物件は客席を取りにくい)
  7. 可動式看板を置く場所が確保できるか
ロードサイドの建物を見るポイントは
  1. 駐車場の止めやすさ、入りやすさ
    (例えば、車で走っている感覚(ドライバーの目線)で、駐車場が建物の手前にある物件であること、建物の裏に駐車場がある物件は入りにくい、見にくい)。
  2. 車で走っていて建物見えるや駐車場の入口が見える。
  3. 建物の入口に風除室があるか(冷暖房効果が高い)などがあります。

家賃交渉

物件を決めたら賃貸契約を行いますが、まず、契約する前の交渉が必要です。
交渉内容は、賃料の値引き交渉。敷金の値引きよりも賃料を値引きしてもらうことを考えましょう。敷金はいずれ返ってくるお金です。
それよりも、一ヶ月ごとに払う賃料を値引きした方が運営を行っていく上で利益を出しやすくなります。
次に、賃料を支払うのはいつからか、開業日からが理想ですが、通常は交渉しても工事着工時が多く、これによって、営業をしていなくても家賃が発生してしまうため、できるだけ安く費用を抑えるように交渉します。最後にテナントに入る場合の共益費に含まれる内容、電気・ガス・水道の設備関係についてビルオーナーに確認します。

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